תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שהחלה בישראל בשנת 2005 כדי לחזק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה. מדינת ישראל נמצאת על השבר הסורי-אפריקני, אזור גיאולוגי עם פוטנציאל גבוה לרעידות אדמה, ולכן נוצר הצורך במנגנון שיחזק מבנים שנבנו לפני 1980 ושאינם עומדים בתקני הבנייה החדשים. תמ"א 38 נועדה לספק פתרון כלכלי על ידי מתן זכויות בנייה נוספות ליזמים, אשר בתמורה יחזקו את המבנים או יהרסו ויבנו אותם מחדש.
שלבי התוכנית:
תמ"א 38 מחולקת לשני מסלולים עיקריים:
חיזוק ותוספות בנייה (תמ"א 38/1): במסלול זה, המבנה הקיים נשאר על תילו, והיזמים מחזקים אותו כנגד רעידות אדמה. בנוסף, ניתנות אפשרויות לתוספת קומות, מרפסות, וחניות, מה שמעלה את ערך הדירות ומעודד את הדיירים לשתף פעולה.
הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2): במסלול זה, המבנה נהרס כליל ונבנה מחדש במבנה מחוזק עם תוספות בנייה. מדובר בדרך כלל בפרויקטים מורכבים יותר, אך הם מציעים פתרון מקיף לשדרוג המגורים ולחיזוק הבניין.
יתרונות התוכנית:
תמ"א 38 מביאה עמה מספר יתרונות מרכזיים. ראשית, היא מציעה הגנה מפני רעידות אדמה, סוגיה בעלת חשיבות קריטית במדינה כמו ישראל. בנוסף, פרויקטים של תמ"א 38 מאפשרים שדרוג של המבנה והתשתיות, תוספת מעליות, שיפור חזות הבניין ותוספת שטחים ציבוריים משופרים. עבור דיירים, מדובר לרוב בהזדמנות לשיפור איכות המגורים ללא עלות כספית משמעותית, ולעיתים אף ללא הוצאות כלל.
אתגרים וביקורת:
למרות היתרונות הרבים, לתמ"א 38 יש גם אתגרים משמעותיים. אחת הבעיות המרכזיות היא המורכבות המשפטית והבירוקרטית. הפרויקט דורש הסכמה של לפחות 66% מהדיירים, מה שעלול לעכב את התהליך ולהקשות על התחלת הביצוע. בנוסף, ישנם פערים גדולים ביישום בין אזורים מבוקשים במרכז לבין אזורים פחות מבוקשים בפריפריה. בשל הפוטנציאל הכלכלי המוגבל באזורים אלה, יזמים נוטים להעדיף פרויקטים בערים גדולות, מה שמותיר את המבנים באזורים פריפריאליים ללא מענה הולם לחיזוק מפני רעידות אדמה.
שינויים עתידיים:
בעקבות האתגרים הללו, ממשלת ישראל החלה לשקול רפורמות בתמ"א 38, וכבר כיום ישנן תוכניות לשדרוג התוכנית ולהחלפתה ביוזמות התחדשות עירונית מקיפות יותר. בשנת 2022 התקבלה ההחלטה על סיום התמ"א בצורה הדרגתית, תוך העברת הדגש לפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית רחבה יותר.
סיכום:
תמ"א 38 מילאה תפקיד חשוב בשדרוג וחיזוק מבנים בישראל, אך יחד עם ההצלחה, עלו גם בעיות הקשורות ליישום ולפיזור הגיאוגרפי שלה. על אף הפסקתה הצפויה, התוכנית תרמה באופן משמעותי להתחדשות עירונית ופתרה חלק מהבעיות שהיו קיימות בתחום הבטיחות והדיור בישראל.